I tribunali italiani iniziano a dover affrontare più frequentemente la questione dell'inadempimento contrattuale connesso alla pandemia da Covid-19.
E’ utile ricordare che, da un punto di vista normativo, l’unico riferimento di portata generale ai rapporti obbligatori è previsto dal D.L. 23 febbraio 2020 n. 6, il quale, così come modificato in sede di conversione, all’art. 3, comma 6-bis, prevede che:
“il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Si analizzano di seguito due recenti pronunce di merito che, con approcci differenti, si sono occupate della questione relativa all’impatto della normativa emergenziale sui contratti di locazione commerciale.
Ordinanza del Tribunale di Roma del 25 febbraio 2021
La controversia nasce dal ricorso promosso da una società, conduttrice di immobile in locazione commerciale, la quale, alla luce delle misure restrittive del Governo e delle conseguenti chiusure di diverse attività commerciali, aveva comunicato alla società locatrice l’intenzione di risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta, stante l’obbligo per la stessa società di sospendere totalmente la propria attività commerciale a seguito delle norme sopra menzionate.
La locatrice tuttavia assumeva una posizione di chiusura, non accettando né la risoluzione contrattuale né le proposte della conduttrice volte a ottenere una riduzione del canone o una rinegoziazione del contratto, ed anzi attivando la polizza fideiussoria connessa al contratto di locazione.
La conduttrice pertanto si rivolgeva in via cautelare al Tribunale di Roma, chiedendo l’emissione di un provvedimento giudiziale cautelare al fine di impedire l’escussione della medesima polizza, riservandosi ogni azione nel merito per ottenere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta.
Il Tribunale rigettava la domanda della conduttrice, la quale promuoveva reclamo, insistendo sulle domande già proposte originariamente e chiedendo, in via subordinata, il riconoscimento della rilevata fondatezza del recesso per i gravi motivi di cui all’art. 27 della legge sull’equo canone.
Il Tribunale di Roma in sede di reclamo specifica che, dalla lettura delle clausole del contratto di locazione in oggetto emerge che la causa del contratto non sia di certo “la garanzia dello svolgimento dell’attività commerciale” della conduttrice, ma “l’idoneità dell’immobile a tale attività”.
Il Tribunale, pertanto, con l’ordinanza del 25 febbraio 2021, rigetta il reclamo, stabilendo che nella fattispecie non è possibile risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta.
Ordinanza del Tribunale di Firenze del 27 gennaio 2021
Nel contesto di uno sfratto per morosità relativo a un contratto di locazione commerciale, il conduttore si opponeva alla convalida deducendo che il mancato pagamento dei canoni da febbraio a giugno 2020 era stato determinato dalla situazione economica conseguente alla pandemia da Covid-19.
Di conseguenza il conduttore chiedeva la rideterminazione del canone di locazione commerciale.
Il Tribunale afferma come sia noto che la pandemia e i conseguenti provvedimenti del Governo abbiano avuto ripercussioni negative sullo svolgimento delle attività economiche, in particolare per quelle situate in zone turistiche come quella in oggetto, “sia per le limitazioni all’esercizio delle attività commerciali sia per il venir meno o l’attenuarsi notevolmente della presenza di turisti”.
Pertanto, “in ragione delle sopravvenute circostanze imprevedibili e straordinarie che hanno alterato il rapporto tra le prestazioni contrattuali regolato dalle parti al momento della stipula del contratto” devono considerarsi:
- l’art. 1175 c.c. il quale prevede che “il debitore ed il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza”;
- l’art. 1374 c.c. il quale prevede che “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità”;
- l’art. 3, comma 6-bis, del D.L. 6/2020, secondo il quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, da valutare unitamente all’art. 1623 c.c. in tema di affitto.
Sulla scorta di tali motivazioni, il Tribunale di Firenze rigetta l’istanza di rilascio dell’immobile formulata dal locatore e stabilisce che debba proseguirsi mediante giudizio di merito, nel quale devono essere valutate le condotte delle parti riguardo alle clausole contrattuali.
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